各镇（区、街道）人民政府（管委会、办事处），市各相关部门和单位：

经市政府研究，现将《如皋市房屋征收搬迁与补偿评估技术规范》印发给你们，请认真贯彻执行。

如皋市人民政府

2026年2月27日

（此件公开发布）

如皋市房屋征收搬迁与补偿评估技术规范

第一章 总则

第一条 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）等法律法规及相关规范性文件规定，为贯彻落实《如皋市房屋征收搬迁与补偿安置办法》（皋政规〔2026〕1号）（以下简称《办法》）的精神，结合实际，制定本规范。

第二条 评估与补偿应坚持公开、公平、公正、合法、规范统一的原则，切实维护房屋征收搬迁人与被征收搬迁人的合法权益，更好地为经济和社会事业发展服务。

第三条 对被征收搬迁房屋进行征收搬迁评估，应当由具备省级以上建设行政主管部门核发的房地产评估资质的房地产价格评估机构（以下简称评估机构）进行。

第四条 房屋征收搬迁评估前，房屋征收搬迁部门应当组织有关单位对被征收搬迁项目进行调查，明确评估范围及具体事项。调查应当全面、客观，不得遗漏、虚构评估对象和具体项目。

房屋征收搬迁部门应当将征收搬迁范围内的房屋调查结果，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果等情况在房屋征收搬迁范围内向被征收搬迁人公示。房屋征收搬迁部门应当向评估机构提交已经公示的调查结果。

第五条 被征收搬迁房屋价值时点为房屋征收搬迁决定或搬迁通知公告之日。

用于产权调换房屋价值时点应当与被征收搬迁房屋价值时点一致。

第六条 被征收搬迁房屋价值是指被征收搬迁房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收搬迁房屋所受租赁、抵押、查封等因素的影响。

第七条 被征收搬迁房屋的类似房地产是指与被征收搬迁房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收搬迁房屋类似房地产的市场价格是指被征收搬迁房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。确定被征收搬迁房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第八条 注册房地产估价师应当根据评估对象和本地房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收搬迁房屋价值进行评估。

国有土地上被征收搬迁房屋的类似房地产有交易的，优先选用比较法评估；国有土地上被征收搬迁房屋或者其类似房地产有经济收益的，优先选用收益法评估；国有土地上被征收搬迁房屋无类似房地产交易或属于工业、生产、仓储用房地产的，优先选用成本法评估；国有土地上被征收搬迁房屋是在建工程的，优先选用假设开发法评估。

集体土地上的房屋评估暂参照国有土地的方式执行，法律法规或上级文件有新规定的按新规定执行。

第九条 根据我市城镇开发边界内商品房及二手房市场价格状况、基础设施配套及商业、医疗、文化、社区管理等因素，作为住宅房屋征收搬迁与补偿评估依托的技术基础；非住宅用房按本规范第四章、第五章的分类及技术规范评估。

第十条 对本市国有土地上房屋征收搬迁与补偿评估采用市场评估模式进行。对住宅房屋的征收搬迁补偿金额，按市场评估价结合最低总额保障的方式确定。最低总额保障是指被征收搬迁房屋的补偿总额低于政府规定的最低补偿总额的，补足至该总额。对非住宅房屋的征收搬迁补偿价格，按市场评估价确定。

对本市集体土地上房屋征收搬迁及补偿评估，原则上优先选用成本法评估模式进行，属于《办法》第三十一条第二款规定情形的按其规定执行。

第十一条 被征收搬迁房屋价值评估应当考虑被征收搬迁房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收搬迁房屋价值的因素。

被征收搬迁房屋室内外装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁补助费用，以及停产停业损失等补偿，按照《如皋市房屋征收搬迁与补偿安置实施细则》（皋政规〔2026〕2号）（以下简称《细则》）相关规定执行。协商不成的，被征收搬迁人可以委托评估机构通过评估确定，在共同委托同一评估机构进行评估时需同时明确以近三年平均净利润，不足三年的参考同类区域市场数据为依据，采用收益法进行评估。

第二章 评估程序及工作准则

第十二条 被征收搬迁人协商选择评估机构，如不能在规定时间内协商选定的，由房屋征收搬迁部门组织投票或采取抽签、摇号等随机方式选定。采取随机选定方式的，房屋征收搬迁部门应当聘请公证单位现场公证。

评估机构不得采取迎合征收搬迁当事人的不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收搬迁评估业务。

第十三条 评估机构选定后，房屋征收搬迁部门应当向评估机构出具房屋征收搬迁评估委托书，并与其签订书面房屋征收搬迁评估委托合同，合同内容参照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）（以下简称《评估办法》）第六条等规定执行。评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收搬迁评估业务。

同一征收搬迁项目的房屋征收搬迁评估工作，原则上由一家评估机构承担。房屋征收搬迁范围较大的，可以由两家及以上评估机构共同承担。

两家及以上评估机构承担同一房屋征收搬迁评估项目的，应当协商确定一家评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关评估机构就评估对象、价值时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第十四条 评估机构进行评估时应按下列程序进行：

（一）接受评估委托，明确评估基本事项并签订征收搬迁评估委托合同，合同内容按《评估办法》第六条规定载明的事项签订；

（二）验收委托方提供的有关资料，拟订征收搬迁评估作业方案；

（三）到征收搬迁地点进行现场勘查、拍摄影像，做好记录；

（四）根据现场查验产权资料及有关数据进行分析；

（五）确定估价方法，进行内部测算；

（六）出具初评分户报告；

（七）交由房屋征收搬迁部门公示，征求意见，公示期不少于5个工作日；

（八）公示期间负责评估项目的注册估价师进行现场说明解释；

（九）对确属错估的部分现场予以记录后进行修改和完善报告；

（十）修正后出具分户报告和整体报告提交房屋征收搬迁部门，并由房屋征收搬迁部门向被征收搬迁人转交分户评估报告；

（十一）评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第十五条 承担房屋征收搬迁与补偿评估项目的评估机构应当指派与房屋征收搬迁评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

第十六条 征收搬迁评估机构、注册房地产估价师，因房屋征收搬迁评估、鉴定工作需要查询被征收搬迁房屋、产权调换房屋的房地产权属和相关房地产交易信息的，住建、资规等相关部门应当提供便利。

第十七条 征收搬迁评估机构、房地产估价师应当独立、客观、公正地开展房屋征收搬迁评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。与房屋征收搬迁当事人有利害关系的，应当回避。

任何单位和个人不得干预房屋征收搬迁评估、鉴定活动。

第十八条 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以不动产权属证书和不动产登记簿记载的合法面积为准；不动产权属证书与不动产登记簿的记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照城管、资规等部门的认定、处理结果进行评估。

在房屋征收搬迁评估过程中，房屋征收搬迁部门或者被征收搬迁人不配合、不提供相关资料的，评估机构可以根据相关档案资料及现场勘查结果进行评估，并在评估报告中说明有关情况。

第十九条 被征收搬迁范围内，评估机构对被征收搬迁的合法建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和相关附属设施进行评估，不得遗漏、虚构评估对象。

对于未经批准的建筑和超过批准期限的临时建筑，按照《细则》的规定处理。

对于无批建手续房屋，被征收搬迁人主动配合并在规定的序时内交付的，按照一定标准给予拆卸奖励（详见附件1）。

第二十条 以货币结算的被征收搬迁房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收搬迁部门与被征收搬迁人确定被征收搬迁房屋价值的补偿提供依据，评估被征收搬迁房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收搬迁部门与被征收搬迁人计算被征收搬迁房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第二十一条 评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收搬迁房屋进行实地查勘，调查被征收搬迁房屋状况，全程拍摄反映被征收搬迁房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收搬迁人应当协助注册房地产估价师对被征收搬迁房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收搬迁房屋价值评估所必需资料。

房屋征收搬迁部门、被征收搬迁人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收搬迁人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收搬迁部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

第二十二条 评估机构出具的评估报告分为总额概算报告、整体评估报告及分户评估报告三类。在征收搬迁实施之前由房屋征收搬迁部门委托估价机构开展前期调查，向房屋征收搬迁部门提交项目征收搬迁补偿资金总额概算报告（参见附件2）；在征收搬迁实施时由选定的评估机构评估并提交委托范围内被征收搬迁房屋的整体评估报告及被征收搬迁人分户补偿评估报告（参见附件3）作为被征收搬迁房屋的补偿依据。

房屋征收搬迁评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第二十三条 被选定的评估机构应与委托单位签订房屋征收搬迁评估委托合同，并将委托合同原件报房屋征收搬迁部门备案。征收搬迁评估委托合同中应约定本次征收搬迁评估操作程序及时间安排。

第二十四条 评估机构必须确定受委托征收搬迁评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。

第二十五条 所有征收搬迁评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有征收搬迁评估资格的专业人员依据调阅相关资料并进行现场勘察。现场勘察记录资料是征收搬迁评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。委托人及相关当事人应当协助房地产评估机构进行实地勘察，如实向评估机构提供评估所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。

第二十六条 评估人员应佩戴由房屋征收搬迁管理部门统一监制的征收搬迁评估上岗证逐户逐项估价，做到评估到户，实地勘测准确，权证查验无误，不得错记或缺项。

第二十七条 评估机构应当按照房屋征收搬迁评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收搬迁部门提供分户的评估结果。分户的评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收搬迁部门应当将分户的评估结果在征收搬迁范围内向被征收搬迁人公示，公示期为5个工作日。

公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初评结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当修正后出具正式报告。

第二十八条 征收搬迁评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。

第二十九条 征收搬迁评估机构在评估委托协议约定的时间内，应向房屋征收搬迁部门提交正式的被征收搬迁房屋整体评估报告以及分户评估报告，并由房屋征收搬迁部门将分户报告转交被征收搬迁人。征收搬迁评估整体报告和分户报告需经项目评估的两名或两名以上的注册房地产估价师签字，评估机构盖章。

第三十条 被征收搬迁人或者房屋征收搬迁部门对评估价值提出异议、申请复核的，申请专家委员会鉴定的，按照《办法》第二十六、二十七条办理。

第三十一条 调查摸底按工作量的大小，由房屋征收搬迁部门支付一定的服务费；评估费由房屋征收搬迁部门按市场价的评估总额计算，鉴定费按每宗定额计算支付，具体按价格主管部门核定的标准执行。被征收搬迁房屋室内外装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿的评估费用，因项目的名称、数量、规格、品种等状况，由于情况复杂，评估时工作量较大，房屋征收搬迁部门应与征收搬迁评估机构签订委托合同，费用应按工程造价的计收标准支付给评估机构。

第三章 住宅房屋征收搬迁评估

第三十二条 房屋一般分为住宅房屋和非住宅房屋，非住宅房屋中又分为非住宅营业用房、非住宅非营业用房，具体分类明细内容见附件4。

第三十三条 国有土地上住宅房屋征收搬迁评估适用比较法的基准价格修正方式估价，集体土地上住宅或无类似房地产交易的采用成本法（属于《办法》第三十二条第二款规定情形的按其规定执行）评估。采用比较法的技术路线为：

（一）确立评估基准。在征收搬迁项目的规划红线范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件5。

（二）测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用比较法评估的“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件4。其计算公式为：

1 _n100 （K₂） 100 100

基准价格V₀ = ΣVs××××

n ⁱ⁼¹(K₁) 100 (K₃₁) (K₃₂)

Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；

K₁—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；

K₂—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地政府部门公布的相关价格指数进行确定；

K₃₁—可比实例实体因素情况的修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件6；

K₃₂—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件7；

3.确定评估价格。各被征收搬迁房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收搬迁住宅房屋的评估价格。

其计算公式为：

被征收搬迁住宅评估价格V_i＝V₀×K_31i /100

其中K_31i 为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收搬迁住宅实体因素情况修正系数，系数确定参见附件6。

采用成本法评估的技术路线按本规范相关规定执行。

第四章 营业用房征收搬迁评估

第三十四条 营业用房征收搬迁评估首选比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用比较法评估时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。选用收益法时不考虑评估对象带租约的影响。高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或收益法方式。

采用比较法评估的“标准样本营业用房”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件4。其计算公式为：

1 _n100 （K₂） 100 100

基准价格V₀ = ΣVs××××

n ⁱ⁼¹(K₁) 100 (K₃₁) (K₃₂)

Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；

K₁—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；

K₂—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照政府部门公布的相关价格指数进行确定；

K₃₁—可比实例实体因素情况的修正为标准样本营业用房区域因素情况的修正系数；

K₃₂—可比实例实体因素情况修正为标准样本营业用房实体因素情况的修正系数；

第三十五条 收益法评估商业街区基准价格，设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件8。采用收益法评估被征收搬迁营业用房价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到征收搬迁评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：

a 1

V₀= [1- ]

r(1＋r)ⁿ

V₀为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件8。

第三十六条 营业用房商业街区基准价格修正法评估，被征收搬迁营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收搬迁补偿价格经过商业用途修正、街道路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：

f_xyf_mf_3i

被征收搬迁房屋评估价格V_i = Vo×××

100 100 100

Vo－商业街区基准价格；

f_xy－商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件8；

f_m－街道商业路线修正因素修正系数，具体数据的选用参见附件8；

f_3i－为被征收搬迁房屋实体因素修正系数，参见附件8。

第五章 非住宅非营业用房征收搬迁评估

第三十七条 非住宅非营业用房征收搬迁评估首选比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用比较法时，可适用成本法评估。非营业用房的成本法应用说明参见附件9。

第三十八条 成本法评估技术路线

（一）测算地价：根据被征收搬迁非营业用房的占用土地使用权面积，可选用成本法、基准地价修正法、比较法等测算其不含地上建筑物的土地重新取得价格P_D;

（二）确定房价：根据被征收搬迁非营业用房的建筑结构，参照附件9所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格P_J；

（三）估测折旧：现场查勘并对照附件10，估计测算确定建筑物的折旧额C；

（四）补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到国有土地上房屋征收搬迁补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收搬迁非营业用房的征收搬迁补偿价格V_i为：V_i=P_D+P_J－C

第六章 征收搬迁评估其他事项

第三十九条 被征收搬迁住宅房屋的合法建筑面积小于合法土地使用面积的，其合法土地使用面积大于合法房屋建筑面积的部分，土地使用权通过出让方式取得的，按照上年度市政府公布的对应住宅用地基准地价评估补偿，土地使用权通过划拨方式取得的，依据上年度市政府公布的基准地价，按土地市场价值的60%评估补偿。

第四十条 采用成本法评估的非住宅房屋土地使用权通过出让方式取得的，按照最新市政府公布的对应的用地基准地价评估补偿。

采用比较法、收益法、假设开发法等方式评估的，土地面积超过合法房屋建筑面积部分，非住宅房屋土地使用权通过出让方式取得的，按照最新市政府公布的对应的用地基准地价评估补偿。

土地使用权通过划拨方式取得的，若土地使用权人支付了相应征地费用的，依据上年度本市征地成本补偿；若土地使用权人无偿取得的，则对土地使用权不予补偿。

第四十一条 采用假设开发法的基本公式为：

待开发房地产价值=开发完成后现值-后续必要支出及应得利润。

后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润。

第四十二条 房屋征收搬迁评估中，房屋附属设施设备装饰装潢部分为独立的专项评估，评估结果供征收搬迁部门和被征收搬迁人双方协商参照。为确保各评估机构在同一时期对同一类型的附属设施设备装饰装潢评估价值的统一，具体评估参照《各类附属设施及装潢参考价》见附件11。

机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，房屋征收搬迁部门或者被征收搬迁人委托评估的，评估机构可以按照有关规定进行评估。

第四十三条 未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在国有土地上经批准的在建工程采用假设开发法进行评估，在集体土地上经批准的在建工程应采用成本法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第四十四条 针对房屋附属物的评估，各评估机构要按实评估、尊重事实，体现公正、客观原则。《各类附属设施及装潢参考价》见附件11。

第七章 征收搬迁评估报告及工作资料存档

第四十五条 评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式及本规范的要求出具征收搬迁评估报告。

第四十六条 评估机构出具的评估报告应当由两名以上专职注册房地产估价师本人签名，并加盖评估机构公章。在评估报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对评估报告的内容和结论负责。

第四十七条 房屋征收搬迁评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

第四十八条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档：

（一）评估委托协议；

（二）房屋征收搬迁的公告；

（三）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；

（四）评估对象的实地查勘记录、照片等资料；

（五）标准样本住宅的实地查勘记录、照片等资料；

（六）可比实例的实地查勘记录、照片等资料；

（七）确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；

（八）其他涉及评估项目的必要资料。

第四十九条 完成并出具评估报告后，应对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料保存期限不得少于三十年。

第五十条 对涉及房屋征收搬迁与补偿中按有关规定，需要办理证据保全手续等情形的房地产进行评估时，评估机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。

第八章 附则

第五十一条 本技术规范附件系技术规范的必要组成部分。

第五十二条 凡房屋征收搬迁评估中涉及的特殊专业性技术评估，评估机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估，并在估价师声明中予以说明。

第五十三条 本技术规范自2026年4月1日起施行，有效期至2031年3月31日。《市政府办公室关于印发〈如皋市国有土地上房屋征收搬迁与补偿评估技术规范〉的通知》（皋政规〔2022〕1号）自2026年4月1日起停止执行。本技术规范施行前已实施的征收搬迁项目继续沿用原有规定。

附件：如皋市房屋征收搬迁与补偿评估技术细则目录

          1.各类附属设施及装饰装潢补偿参考价

          2.如皋市房屋征收搬迁项目补偿资金评估概算表

          3.如皋市房屋征收搬迁补偿分户评估表

          4.标准样本进行市场比较的可比实例选择要求及说明

          5.标准样本住宅的设定条件及其应用说明

          6.住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表

          7.住宅房屋区位因素（K32）修正说明表

          8.营业用房评估的收益法应用说明

          9.房屋重置价及其成本法评估说明

          10.如皋市各类被征收搬迁房屋的成新率及房屋完好程度评定表

          11.标准样本住宅进行市场比较的可比实例选择要求及说明

          12.零星树木、规模种植树木及规模养殖补偿标准

解读：《市政府关于印发<如皋市房屋征收搬迁与补偿评估技术规范>的通知》政策解读

图解：《市政府关于印发<如皋市房屋征收搬迁与补偿评估技术规范>的通知》图解

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