《如皋市物业管理暂行办法》已经十五届市政府第二十七次常务会议讨论同意修改，现印发给你们，请认真贯彻实施。

　　　　　　　　　　　　　　二○一○年七月十六日

如皋市物业管理暂行办法

　　第一条　为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据有关法律法规规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

  　第二条  物业管理坚持以人为本，全面、协调、可持续的发展观，遵循行政执法管理与社区自治相结合的原则，逐步建立社会化、市场化、专业化的物业管理服务市场。建立“条块结合，以块为主，纳入社区建设统一管理”的物业管理新体制。

　　第三条　2001年3月1日后新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

2001年3月1日前配套设施不齐全的原有住宅区，由市政府组织如城镇、开发区整治，逐步创造条件，实行物业管理。

商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。

第四条　市城市管理局(以下简称城管局)是本市物业管理行政主管部门。主要职责是:

　　(一)负责房屋专项维修资金归集、使用及监管工作；

　　(二)负责物业服务企业的资质年检初审及业务指导工作；

　　(三)负责外来物业服务企业的备案登记；

　　(四)负责前期物业管理采用协议方式选聘的批准；

　　(五)依法查处物业管理活动中的违法行为；　

　　(六)指导成立业主大会、业主委员会，指导制定业主管理规约、议事规则及物业管理制度,指导监督业主委员会积极开展工作，及时纠正业主委员会不适当的行为。

(七)指导、监督、检查物业服务企业的日常工作，指导监督物业服务合同终止时的物业管理移交工作。

(八)履行物业管理法律法规规章规定的其他职责。

　　第五条　如城镇政府（经济开发区管委会）（下同）及所属街道办事处、社区居委会对物业管理工作实行属地管理，主要职责为：

　　（一）负责组建辖区内业主委员会，并参与物业管理招投标工作；

　　（二）加强对辖区内物业管理工作的领导，指导和监督业主委员会和物业服务企业开展工作；

　　（三）协调处理物业公司与业主之间的物业管理矛盾，及时化解因物业管理费引发的纠纷；

　　（四）协助物价局、城管局等行政机关，做好对住宅区物业管理服务等级、公共服务费价格的审批工作；

　　（五）加强辖区内巡查，及时发现制止违法建设，协助城管局、环保局、公安局等行政机关，做好住宅区违法建设拆除、环境污染、治安防范和交通秩序等执法工作。

　　第六条  住建、环保、交通、公安、物价、工商、民政、供电、供水、邮政、电信等部门和单位，依照有关法律法规和本办法的规定，履行相关职责。

　　第七条　物业管理根据“属地管理、条块结合、以块为主”以及“谁主管谁负责”的原则，建立以社区与物业小区相结合的管理与服务的分区包干网格状责任体制。镇、街道、社区及城管局执法中队、执法人员分别层层签订管理与服务责任书。将行政管理与物管企业的服务及业主的自治管理形成有机统一。

　　建立市政府统一领导，城管局牵头，部门各司其职，条块结合、整体联动的综合协调机制。定期召开物业管理联席会议及例会，及时协调解决物业管理工作中遇到的矛盾和问题。

    第八条  建设单位、房地产开发企业（以下统称开发单位）在报送小区详细规划时应当按小区建筑面积4‰的标准规划物业管理用房，并按20平方米／100户的标准规划社区工作用房，应配备依法应有的公共设施（包括车库、车位、车棚、公共绿地、公厕、文化体育设施及其他配套的公用服务设施），并按规定明确具体位置。未规划、规划设计不符合规定比例以及具体位置不符合规定要求的，住建局不予核发建设工程规划许可证。

　　第九条　物业管理用房由开发单位按比例无偿提供。

社区工作用房由开发单位根据土地出让合同的约定向街道办事处提供。

　　第十条  住建局在核发商品房预售许可证时，应对开发单位的前期物业管理方案审查，并实地检查物业管理用房、社区工作用房、应配备公共设施的建设情况，对未按建设工程规划许可证的要求进行物业管理用房、社区工作用房、应配备公共设施建设的，不予核发商品房预售许可证。

　　城管局在对建设施工现场的执法检查过程中，发现房地产开发企业未按规定建设物业管理用房、社区用房及应配备的公共设施时，应及时书面建议住建局不予核发商品房预售许可证，并依法予以行政处罚。

　　第十一条　建立联合竣工验收制度。住宅小区在竣工验收时，住建局牵头城管局、如城镇及所属街道办事处共同验收，对未按规划要求建设物业管理用房、社区工作用房、应配备公共设施及未缴存前期物业服务履约保证金的，不予验收交付使用，同时限期开发单位整改。

　　第十二条　住宅小区未能通过验收的，一律不得发放房产权证。

　　不予验收或未能通过验收的，住建局应将相关信息向社会公开，并在相关小区内张贴公告，及时进行消费提示。

　　在小区入住率已达80%以上的小区，仍不能通过综合验收的，住建局责成开发商在规定期限内整改到位，否则由城管局等执法部门对开发单位予以处罚。

　　第十三条　验收单位在竣工验收时，对住宅小区存在的问题应当在验收结束五个工作日内一次性告知开发单位，并提出具体整改要求。对验收合格的，验收单位应在五个工作日内出具验收合格文书。

　　第十四条　验收合格的住宅小区，建设单位必须将物业及档案资料在城管局监督指导下向物业服务企业和业主委员会移交。未及时移交、不移交和不按要求移交的，由城管局依法予以处罚。物业移交的具体办法由市城管局另行制定。

    第十五条  同一个物业管理区域内的业主在城管局指导及镇政府的组织下，成立业主大会。开发单位具体负责业主大会的筹备工作，成立以业主代表为主体，社区居委会、开发单位、负责前期物业服务的企业代表组成首次业主大会筹备委员会。

　　首次业主大会筹备委员会负责召开首次业主大会选举产生业主委员会等工作。

    镇政府、街道、社区居委会应将业主委员会的建立建设工作纳入基层自治组织建设进行统筹规划，部署落实。

　　业主大会、业主委员会的产生与日常管理等由城管局依据相关法律法规及本办法的规定制定实施细则。

　　第十六条　实行前期物业管理与开发单位相分离的制度。对新建小区的前期物业管理应通过招投标方式选聘物业服务企业。对确需协议确定物业服务企业的，应依法报城管局审查批准。

　　建立前期物业管理开办费、前期物业服务履约保证金制度。前期物业管理开办费和前期物业服务履约保证金的最低标准均为：项目规划总建筑面积在10万平方米以下的为0.8元/㎡，10万平方米以上的每增加1万平方米开办费（或履约保证金）增加0.5万元。前期物业管理开办费、前期物业服务履约保证金在签订《前期物业服务合同》前分别支付。

　　前期物业管理开办费由开发建设单位支付，交前期物业服务单位管理，实行专款专用，主要用于添置前期物业管理的有关服务设施以及首届业主大会成立的筹备经费，业主大会、业主委员会成立后，开办费帐目、余款以及购置的固定资产连同银行活期利息，由前期物业服务单位移交给业主委员会。

　　前期物业服务履约保证金由开发建设单位与前期物业服务企业在《前期物业服务合同》中约定，由前期物业服务单位汇入物业管理主管部门指定帐户实行集中管理，主要用于前期物业服务单位非正常撤出后遗留问题的处理（预收取的物业服务费以及物业服务企业与业主的其他债务往来由当事人双方结算，不得在履约保证金中处理）。《前期物业服务合同》正常解除，前期物业服务履约保证金经业主委员会同意、物业管理主管部门核准后，连同银行活期利息一并退还。

    第十七条  物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，仍实行前期物业管理的小区，原开发商组建的物业服务企业应限期跟开发企业脱钩，整改过渡期为一年，对未按期整改到位的物业服务企业，市城管局依法予以查处。

    第十八条　2001年3月1日以后建设的小区对物业管理用房建设不到位的，限期开发企业整改到位，无法改正到位的，应当缴纳补建价款并由城管局依法处罚。补建价款纳入财政专户管理，专项用于该小区的物业管理服务。

    第十九条　物业服务企业实行市场准入制度。城管局注重引进市外成熟的有资质的物业服务企业参与本地市场竞争，推动物业服务企业优胜劣汰。

　　物业管理协会对物业服务企业实行行业自律管理，对物业管理从业人员进行培训管理。

    第二十条　住宅小区内归业主共有的车位、车库等公共基础设施，由业主委员会决定委托物业服务企业管理，所收费用扣除物业服务企业代办经营成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金。

    对所有权有争议的由住建局进行协调界定，可通过调解、仲裁、诉讼等方式解决。

    第二十一条　专项维修资金由城管局负责收缴，设立专用帐户，实行专款专用，按年度公布使用情况。市财政、审计、监察部门对专项维修资金的缴纳归集、管理、使用加强监督。

　　专项维修资金由开发单位在商品房销售时统一代收后集中解缴至市城管局。专项维修资金的管理细则由市城管局会同有关部门另行制定。

　　第二十二条　办法所称的物业专项维修资金，是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分、建筑区划内公共设施保修期满后的维修、更新和改造的资金。

　　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当依法交存专项维修资金。

　　第二十三条　自2001年7月1日以后，原开发单位未缴纳专项维修资金的，应连同滞纳金进行补缴；专项维修资金挪作他用的，由城管局责令限期改正，逾期不改正的，加收滞纳金并予以处罚。　　

    产权登记发证单位在登记发放产权证时，应查核专项维修资金是否足额缴纳的票据，未足额缴纳的不得发放房产权证。　　

　　第二十四条　暂不具备实行物业管理条件的楼栋，继续由原产权单位（开发单位、主管单位）组织维修、管理和整治。原产权单位（开发单位、主管单位）也可以委托社区统一管理，费用由原产权单位承担。

　　第二十五条　对2003年3月1日以前建设的未实施物业管理的老小区实行综合整治，统一规划，分步实施到位。

　  在老小区没有改造到位或改造到位后仍不具备物业管理条件的零星分散住宅楼栋，由社区统一进行保洁服务，费用由社区向被服务对象收取，市财政给予一定的政策扶持。

　　第二十六条　经改造到位后的老小区，由业主委员会选聘有资质的物业服务企业进行物业管理服务。

    第二十七条　城管局、镇政府及街道办事处应当建立投诉管理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业服务企业的投诉，投诉接待的地点、时间应予以公布。

　　城管局受理投诉的，应在受理之日起30日内将处理意见回复投诉人。　

　　第二十八条　对不认真履行本办法规定的相关职责的行政机关及其工作人员，依据《行政机关公务员处分条例》及相关的过错责任追究制度进行处理。

    第二十九条　行政机关及履行行政职责的单位不履行本办法规定职责的，行政管理相对人及利害关系人可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

    第三十条　本办法适用于如城镇、如皋经济开发区。

　　本市其他镇及开发区参照本办法执行。

　　第三十一条　本办法由市城管局负责解释。

    第三十二条　本办法自公布之日起施行，皋政发〔2007〕77号文件同时废止。

主题词：物业　管理　暂行办法　通知

抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，

市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。

如皋市人民政府办公室　　　　　 2010年7月16日印发