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  • 征集主题:

    《如皋市住宅专项维修资金管理办法》公开征求意见

  • 征集时间:

    2018年09月11日 - 2018年10月30日

  • 征集单位:

    如皋市人民政府

《如皋市住宅专项维修资金管理办法》公开征求意见

为加强我市住宅专项维修资金管理,促进其保值增值,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护业主合法权益,根据《江苏省物业管理条例》、《江苏省住宅专项维修资金管理办法》等规定,草拟了《如皋市住宅专项维修资金管理办法》。现将征求意见稿予以公布,有关修改意见和建议请于2018年9月21日前向如皋市人民政府法制办公室反馈(地址:如皋市行政中心政府政协楼625室,邮编226500,联系电话(传真):87286551,电子信箱:rg87286551@163.com)。

附件:如皋市住宅专项维修资金管理办法(征求意见稿).docx


如皋市人民政府

2018年9月11日

意见列表
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《如皋市住宅专项维修资金管理办法》听证会实录公告 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
《如皋市住宅专项维修资金管理办法》听证会于两点半正式开始 听证会主持人、听证代表、记录人已全部就位! 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
主持人:大家下午好!非常高兴邀请到大家参加今天的《如皋市住宅专项维修资金管理办法》文件制定听证会,欢迎大家的光临!此次听证会由市政府法制办提议并主持召开,现在我宣布:听证会正式开始! 本次听证会参加人共18人。其中听证主持人1人,听证员2人,分别是市政府法制办公室孙锴、孙亚东、曹明海同志;听证陈述人2名,是文件起草单位如皋市城管局缪卫华、陈彤科长。听证记录人2名分别是曹明海、孟畇豫;听证网上公开实录公布反馈人员1名是朱勇伟同志担任。我是孙锴,是此次听证会主持人。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
主持人:本次听证会设听证代表11人,市民代表2名,行政决策听证代表2名,媒体代表2名(含网友代表1名),小区物业代表2名,小区业主代表2名,专家代表代表1名。 按照《如皋市行政听证程序规定》,本次听证会的市民代表向社会公开征选产生,行政决策听证代表是从如皋市行政决策听证代表库中报名产生,媒体代表由宣传部门推荐,小区物业代表、小区业主代表、专家代表由相关部门推荐。 下面宣布听证纪律和注意事项:一是为保持会场安静,请参会人员关闭随身携带的手机或者将手机调整为震动模式;二是参会人员应认真听取听证代表的发言,不得随意打断听证代表发言;三是请听证代表发言时先作自我介绍,发言内容应当观点明确,并简要阐明理由;四是重复意见只需表态,勿需赘述;五是为保证听证代表公平发言的机会,每位听证代表的发言时间原则上不超过5分钟;六是代表的书面意见请在会后交会议工作人员。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
主持人:首先,欢迎和感谢参加听证会的各位代表,同时,欢迎各位媒体朋友参与旁听和会后的采访报道。 为有效解决住宅专项维修资金交存标准、补续筹难度大、使用难、使用不便捷、保值增值难等问题,市城管局起草了《如皋市住宅专项维修资金管理办法》,从交存标准、筹集来源、使用程序、应急维修、竣工拨付等方面,对住宅专项维修资金进行规范管理,根据十八届四中全会《关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》和《江苏省行政程序规定》中有关听取公众意见的要求,同时为了进一步住宅专项维修资金管理的科学性、合理性,市政府召开本次听证会,广泛听取市民以及社会各界代表的意见。 此次听证会代表涉及范围广、代表性强,普遍具有较高的文化水平和较强的实践体会。希望各位代表对听证会议题畅所欲言,充分发表意见,并自觉遵守会议的各项纪律。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
城管局:介绍文件主要内容详见征求意见稿。 专家代表:合法合规合情合理。一是住宅维修资金以物权法为标准,物权的出发点:有权属的归权属,有约定的从约定,以上没有的归业主;人防40元每平,人防是盲点,归国家所有,国家可以委托管理部门和小区业主管理维保,可以和新的人防法衔接。二是物业质量差的问题,建议小区验收时开发时要向政府缴纳物业质量保证金。三是现在的标准每平方多少钱,楼层、洋房都按照一个标准不太合理,按照建造的百分比收取比较合理。电梯、消防收费标准较低,每个小区的电梯等价格不一,使用若干年后,要维修后保持原来的水平,经费肯定是不够的,现在很多小区消防不到位,翻一倍都是较低的,10和18改为30/45较合理。停车位,一个平方40元,地下室属于主体结构的一部门,非人防车位属于附赠的,过去有规定的从约定,新的小区按照新的规划,没有约定的属于所有的业主所有。第四,应急维修资金管理,实际上安全的问题根据物业管理办法是有问题的,启东的有参考性,保证使用功能,建议操作程序这块要更细化,出台相配套的文件,流程也要更便捷,第34条,是合理的,但是放在公众面前会有争议。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
行政决策听证代表1:考虑规范性文件的合法性和合理性。关于合法性:有没有违反上位法,孳息部分用于维修还需要征求意见;是否授权,价格问题涉及合理、合法问题,是有权制定,参考实际和周边,建议需要再核实周边情况;关于合理问题,收费标准,缴存标准办法,别墅和普通住宅放在一起收费可能会引起争议,分开立项。应急维修的程序问题,外墙瓷砖掉落,物业和业主发生推诿,应该明确都可以申请,若损害他人谁来承担,这类问题也该明确。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
行政决策听证代表2:结合法院实践,我提三个问题:一是缴纳金额的合理性,起诉中陈述开发商收取资金时不知情,标准比较低,和海安14年标准齐平,但要公开,让百姓知晓,要够用、管用,要办成事。二是收取过程中要宣传,可以在买卖合同附件上注明,维修资金不透明,涉及知情权,应当在小区及时公开使用情况和余额,可以在政府网站公开。三是资金启动难。现实生活中使用率低,业主的申请石沉大海或者被拒绝,要具有可操作性,是为房子缴纳养老金,启动程序繁琐,要求高,申请主体业委会或者物业主体,业主不能申请,加上现场勘查、公示等程序,缺乏及时性。建议决策时所有人决策改为共同决策。第7条,难以操作,滋生不开票的行为,还有利息计算问题改为银行同期存款利息计算。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
物业代表1:建议主管部门加强培训,物业公司加强宣传。 物业代表2:一是公共维修资金要能真正发挥作用,要能真正服务于民,收费标准偏低;二是别墅和多层的收费标准要区分开来收费,我的意见相反,别墅公共面积较少,损坏率较低。三是是否可以将技术如监控列入进去,升级换代较快,很多小区现在瘫痪了,要求业主同意也比较困难,因为不涉及直接利益。四是关于三分之二业主通过比较困难,是否可以使用排除法,提出反对意见,统计反对意见是否通过三分之一,视为三分之二业主通过。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
媒体代表1:从业主角度出发,具体征收标准是否合理,行政机关应当公开和透明。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
媒体代表2(网友代表):一是公共资金维修能使用到位,对小区缴纳物业费都起到推动作用,阳光花园近期就启动公共维系资金,维修了外墙,业主今年都积极缴纳物业费。二是以前有没有专项住宅的管理办法,以前有的话只能是修改。关于收费标准,在宣传时应该明确以前的标准,再和现在的标准对比,让人更易接受。三是以个人名义由城管局管理的问题,看起来合理,但个人名义管理后产生的利息能否使用,我认为缴纳的钱应该变成公共的,不应该再分个人。还有房子出售过户后,维修金是否转让的问题。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
业主代表1:一是专项维修资金作为房屋的养老金,过去也有的相关规定,现在准备出台新的管理办法,我们最希望听到过去的办法是什么条款,现在增加、改变了什么条款,能够解决哪些矛盾,不能单纯解决收费标准的问题。涉及收、支、用的问题,数额标准是否合理,了解到这是参照周边标准;我也认为别墅和多层同一标准也会产生问题;二是作为如皋市的管理办法,应该结合实际细化到便于操作,这方面可能还有些问题,比如第12条不得列支项,但没有规定可以列支的具体项目,我希望能进一步细化。三是申请维修资金的问题出现推诿现象,是否需要加以说明哪些方面由哪些主体申请,不够明确会出现问题。正常程序哪些主体可以申请,特殊情况时可以由哪些主体申请。申请人可以组织应急维修没有解释到位。还有维修金是不是跟房走。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
市民代表1:针对第33条提些建议,业主担心资金去向,监控老化是否可以列入进去,小区设施无人维修。第33条第八项宣传培训费用不应当由业主承担,而应由政府组织宣传。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
市民代表2:专项维修资金是否包括道路维修、房屋漏雨应在文件中明确。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
业主代表2:关于房屋基金维修问题,公共部分是否包含交通道路等部分。03年以前房屋收取的标准是按照百分比收取的,不是按照每平方收取的,应该按照物权上的百分比来收取,增加规定没有缴纳房屋维修资金不得领取产权证。资金管理我有个想法,应该参照养老金,每年预留10%流动资金使用,其余资金可以获取更高收益。三分之二表态的工作很难实现,是否可以通过三分之一的反对意见来操作。应急问题给予物业公司授权,及时处理发生的问题。顶层维修费用,虽然是公共面积,但除顶层其余楼层使用不到,那顶层申请维修金的问题是否需要1、2、3层业主同意。还有小区施工周期较长,业主叫苦不迭,对于施工监管的问题,建议行政主管部门加强监督。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
建议文件对住宅专项维修资金的支取明确具体的列支项目,并与物业公司物业管理过程中维修的项目进行区别并明确。
【回复】:感谢网友的支持并提出宝贵意见!
雉水人家 2018-10-29
主持人:各位听证代表提出了的问题,合法性方面,权属以及用途;合理性方面,收费的标准、计算方式以及新旧对比;资金使用应该公开、宣传;实际操作的细节及技术提出的问题。请城管局进行解答。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
城管局:首先,关于标准问题,通常做法是根据住建部住宅专项维修资金管理办法的规定量化,每隔几年调整一次,但因我们已经很多年没有调整导致增幅较高,再结合现实情况和周边的标准,初次确定的标准低于周边几年前的标准,后确定了一个中间值。专家认为标准太低的问题,标准确定的过高对于房屋养老是有好处,但业主难以接受。二是新旧文件对比,过去的文件是多部门牵头制定了一个简单的收费标准,此时是多角度结合出台的文件。三是关于流程问题,业主反映提出的申请城管局不批准,业主提出疑问是否不准使用,维修金使用业主所有,必须经过业主同意。对于简化的问题,但要严格依照相关规定。四是维修范围细化问题,会后会继续研究。关于第33条,是指申请维修的内容使用维修资金较多时,采阳光主义,通过平台等公开执行。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
主持人:请听证员宣读网友提问。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
听证员:雉水人家网友“建议文件对住宅专项维修资金的支取明确具体的列支项目,并与物业公司物业管理过程中维修的项目进行区别并明确。” 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
城管局:这就是物业公司出现推诿的情况引发网友的担忧,物业公司应该认真履职。 专家代表:区分大修、中修、小修的范围,日常维护,包括中修和小修,应该属于物业范围,大修启动专项维修资金。 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29
主持人:各位听证代表,自今年8月份起草文件以来,城管局严格按照文件制定程序起草了文件,市政府法制办公开征求了社会各界意见,并认真做好了这次听证会的前期准备工作,在与会各位代表同志的大力支持下,本次听证会得以顺利召开。今天,各位听证代表就自身的工作实际和切身体会对本次听证会的主要议题发表了自己的观点,并就我市住宅专项维护资金的管理提出了中肯的意见和建议,这些意见和建议,对《办法》的完善具有积极作用,我们将认真整理、归纳各位代表的意见,合理吸收纳入《如皋市住宅专项维修资金管理办法》,使修改后的《办法》更加体现民意,反映民智,更加符合管理的需要,更加方便城市居民,从而促进我市经济社会快速健康发展。 今天的听证会到此结束,谢谢大家! 如皋市人民政府法制办公室 2018-10-29