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《如皋市农村住房规划建设管理办法(试行)》政策解读
来源:如皋市人民政府 发布时间:2019-12-27 10:48 字体:[ ]

一、文件出台时间:2019年11月25日,正式实施时间:2020年1月1日。

二、背景依据

根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省土地管理条例》、《省政府办公厅关于加强农村住房建设管理服务的指导意见》等相关法律、法规规章和政策规定,制定本办法。

三、目的意义

规范农村住房规划建设行为,引导农民节约利用土地资源,改善农村人居环境,优化村庄风貌,建设美丽宜居乡村。

四、适用范围

本办法适用于如皋市行政区域内农村集体经济组织成员在存量建设用地范围内新建、改建、翻建、扩建住房。

五、操作办法

如皋自然资源局:负责指导村庄规划编制和镇(区、街道)对农房建设的规划审批及对建筑立面、形态和色彩的把控。负责编制村庄建设用地的年度计划;负责指导镇(区、街道)充分利用村闲置存量建设用地;负责村庄建设用地审查及报批指导,涉及占用农用地的,指导镇(区、街道)依法办理农用地转用审批手续;负责查处未依法办理农用地转建设用地的行为;负责农村住房不动产登记。

如皋住房和城乡建设局:负责推荐农村住房施工图样,免费提供建房户选用;负责农村住房建设施工方的行业管理,及施工质量安全的技术指导;负责村庄及周边绿化提升的指导;负责农房建设与田园乡村建设的统筹协调; 负责农房建设与农村污水处理建设的统筹协调。

如皋农业农村局:负责指导镇(区、街道)对建房户及享受建房面积的家庭成员进行资格认定,制定分户条件及个性问题解决方案;指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处,指导闲置宅基地和闲置农房利用;负责农房建设与美丽村庄建设的统筹协调,避免重复建设;负责农村环境综合整治和村庄环境长效管理的督查考核工作。

如皋财政局:支持镇(区、街道)加大对农村基础设施建设的投入,负责政府投资农村基础设施建设的资金使用指导和监督。

如皋行政审批局:负责政府投资农村基础设施建设的立项、环评文件审批工作;负责核发乡村建设规划许可证。

如皋综合行政执法局:指导和协助对村庄违法建设的处置;指导镇(区、街道)规范处置辖区内的建筑垃圾。

镇(区、街道)人民政府:负责审核批准农村村民住宅用地,负责明确农村住房建设管理机构,负责本辖区农村住房建设管理、监督巡查工作,负责对村庄规划区内农村建房的违法建设进行查处;负责村庄布局规划的完善,村庄规划、农村交通及路网规划的编制;负责农村政府投资基础设施的建设;负责农村房屋翻建的审核、设计指导;负责农村房屋翻建的四至验线、高度及面积控制;负责农村房屋建设的质量安全管理;负责农村房屋建设的验收;负责村庄风貌管控;负责对建房户开展质量安全、法律法规及政策的宣传;负责做好农村房屋建设的档案管理及统计上报工作;负责建设周期内村庄环境的长效治理。

交通运输局、水务局、生态环境局、审计局、应急管理局等部门应根据各自职能履行相关职责。

六、文件的主要内容

(一)明确了全市农村住房规划建设管理工作中各部门的职责。

(二)在城市、镇总体规划确定的城镇规划建设用地范围内的村(居)民,不得新占地建房,其住房困难的,可通过购买安置房或商品房等途径解决;拥有宅基地的村(居)民一律不得原地翻、改、扩建房屋,避免城镇建设改造二次搬迁,经批准需维修住房的,按照“原尺寸、原面积、原高度”的原则进行建设,属地政府应严格监督管理。

(三)镇(区、街道)应当严格规范农村房屋建设申请人的资格认定,申请人应为规划可翻建村庄户籍在册的村民,并满足下列条件:

1. 申请人为本村集体经济组织成员;

2. 在规划可翻建村庄上拥有自建房屋并已取得房屋产权证、宅基地使用证或相关证明文件。如无上述相关证据材料,经村民小组、村民(居民)委员会、镇(区、街道)逐级确认并公示不少于10个工作日,公示无异议的确认其具有申请建房资格。

(四)农村住房建筑层数不超过三层,层高2.8米-3.5米;如要建造阁楼,阁楼前后墙的高度应低于2.20米;宅基地及住房建筑面积标准为:1~4人户宅基地135平方米、建筑面积不超过217平方米,5~6人户宅基地165平方米、建筑面积不超过265平方米,7人以上户宅基地178平方米,建筑面积不超过286平方米;房屋占地面积不得超过宅基地面积的70%,建筑风格应当符合村庄规划的相关要求。

(五)有下列的情形之一的,停止村民建房审批,已经提交申请的不予批准:

1.不符合城镇总体规划、土地利用总体规划、村庄规划和其他相关规划的;

2.因重大项目、基础设施等建设需要列入近期拆迁计划的村庄;

3.有违法建设未按规定处理或未处理完毕的;

4.拆旧建新未交出原有宅基地的,在集体土地范围内一户多宅的,有非法转让、赠与宅基地或者房屋行为的,已参加集体安置的,村民建房未办理用地手续的;

5.法律法规规定不得批准的其他情形。

(六)村民新建住房应履行以下流程:

1. 申请。村民提供资格认定所需材料的原件,向所在村民(居民)委员会提出申请,写明户内人口、现有房屋面积、申请建房面积、申请建房地点、建造层次等,同时提供其他相关文件资料。申请异地建房的,需提供老房屋已拆除到位,宅基地已退还给村集体经济组织的相关资料。

2. 初审。村民(居民)委员会初审合格后,填写村(居)民建房用地审批表和乡村建设规划许可证申请审批表,由村(居)委会书记、主任签字、盖章后报镇(区、街道)。

3. 复审。镇(区、街道)会同村民(居民)委员会进行现场踏勘并拍摄原房屋照片,结合申请人提供的材料确认是否符合建房资格。

4. 公示。将拟建房情况进行公示,公示内容包括宅基地四至、房屋建筑平面图、立面图、地面标高、檐口及屋脊高度等,公示时间为十个工作日。公示期间如有异议,由村民(居民)委员会会同镇(区、街道)进行协调处理。

5. 审批。镇(区、街道)负责村民建房审查,符合要求后报市行政审批局核发乡村建设规划许可证。

6. 放线。建房户取得批准文书后,由镇(区、街道)组织农村住房建设管理机构、村民(居民)委员会、施工方共同进行现场施工放线,施工放线应严格按照规划方案及所选定的施工图纸执行;开工前建房户应拆除原有的应拆建筑物、构筑物。

7. 管理。镇(区、街道)对现场施工及安全文明管理应严格按照法律法规的要求执行。

8. 验收。镇(区、街道)根据施工图及本办法相关建设管理规定实施,竣工验收合格后填写竣工验收报告,并委托有资质的测绘单位出具不动产权籍调查资料。

9. 不动产登记。如皋市不动产登记机构根据建房户提供的乡村建设规划许可证、建房审批文件、竣工验收报告及不动产权籍调查资料,发放不动产登记证书。

七、其他

住宅用地审核批准流程、分户建房条件、个性问题解决方案由如皋农业农村局另行制定相关规定。