各镇（区、街道）人民政府（管委会、办事处），市各相关部门和单位：

《如皋市住宅专项维修资金管理办法（修订）》已经十七届市政府第七十三次常务会议研究同意，现予印发，请认真贯彻执行。

如皋市人民政府

2021年11月30日

（此件公开发布）

如皋市住宅专项维修资金管理办法（修订）

第一章 总则

第一条为加强我市住宅专项维修资金管理，促进其保值增值，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《南通市住宅物业管理条例》、《江苏省住宅专项维修资金管理办法》等规定，制订本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内商品住宅专项维修资金的交存、使用和监督管理。

第三条如皋市城市管理局（以下简称市城管局）负责对全市维修资金的统一归集和对维修资金交存、使用实施监督管理。

市财政部门负责对住宅专项维修资金专用票据领用和会计核算制度执行情况的监督。

市审计、人防、市场监管、公安、消防救援、发改委、住建、自然资源规划等部门依照各自职责做好维修资金的监督指导工作。

各镇（区、街道）人民政府（管委会、办事处）按照规定的职责分工，负责维修资金管理相关指导、协调、监督工作。

第四条已交存维修资金的物业管理区域，其维修资金属该物业区域内全体业主所有，按照“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则进行管理，任何单位和个人不得挪作他用。

第二章 交存管理

第五条业主、建设单位应当按照规定交存维修资金。

维修资金收取统一使用由省级财政部门监制的住宅专项维修资金专用收据。

第六条住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存住宅专项维修资金。

维修资金首期交存可以由建设单位代收代交，也可以约定由业主自行交存。

交存标准为：普通多层住宅（含公寓、别墅）为40元/㎡。高层住宅（含带电梯的多层）为60元/㎡。多层非住宅为50元/㎡。高层非住宅（含带电梯的多层）为80元/㎡。住宅小区内的非住宅和与住宅结构相连的非住宅、与住宅结构相连通过合法转让方式取得的属于业主专用的车位为40元/㎡。

与住宅结构相连的人防工程，由市城管局按40元/㎡向建设单位收取维修资金。市人防办凭人防工程维修资金交存票据向建设单位核发人防工程使用证。

新建商品住宅物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前按照建筑安装总费用1%的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造，并提供专项分账等资料。该资金归业主所有，纳入住宅专项维修资金管理。

第七条物业管理区域可以设立维修资金统筹分账。统筹维修资金主要用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用以及受益人为全体业主或者无法界定受益人的项目维修、更新和改造。

物业管理区域内统筹维修资金由下列渠道筹集:

(一)利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得收益的70%，但业主大会另有约定的，从其约定;

(二)维修资金增值(孽息)部分支付业主房屋分户账滚存剩余的资金;

(三)共用设施设备报废回收的残值;

(四)人民防空工程年度平战结合收入中依照有关规定提取的资金；

(五)业主共同决定以及其他应当计入的资金。

第八条业主分户账维修资金余额不足首期交存金额30%的，应当及时续交。

续交筹集方案应当由专有面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

第三章 账户管理

第九条业主大会成立前，住宅专项维修资金由市城管局代管；业主大会成立后，可以决定自行管理，也可以决定继续由市城管局代管，决定自行管理的，业主委员会应当按照国家和省相关规定，建立规范的财务管理制度，接受监督。

第十条市城管局可以通过竞争方式择优选择商业银行作为房屋维修资金的管理银行，负责办理维修资金账户的设立、交存、结算等手续，对维修资金实行专户管理，保证资金的安全，并使其保值增值。

业主交存的维修资金利息从开具住宅专项维修资金专用收据之日起算。

第十一条住宅房屋维修资金管理与软件系统维护、房屋维修管理中必要的管理经费、人员经费等由市政府予以保障。

第十二条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况。该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋转移。

第四章 使用管理

第十三条维修资金使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十四条下列费用不得从维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、智能信报箱快递柜、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用及住宅专有部位、专有设施设备维修、更新和改造费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的日常维护和保养费用；
（五）违反法律、法规规定和房屋买卖合同约定，占用住宅共用部位、共用设施设备，或改变住宅共用部位、共用设施设备用途后发生的维修、更新和改造费用；
（六）其他不应列支的情形。

第十五条维修资金需要使用的，应由业主大会和业主委员会（物业管理委员会）提出申请。

第十六条申请使用维修资金按照以下程序办理：

（一）申请人持《如皋市市区住宅专项维修资金使用项目报修单》（以下简称报修单）向市城管局申报维修项目。市城管局在5个工作日内组织相关部门及专业人员进行现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金列支范围及分摊方式，出具《如皋市住宅专项维修资金申请使用现场查勘回复意见书》（以下简称现场查勘回复意见书）。

（二）属于维修资金使用范围的，申请人提供维修资金使用方案和工程预算，编制维修费用分摊清册，征求相关受益业主意见，并应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，以及所属街道社区证明。

维修资金使用方案主要包括维修项目概况、实施主体、工程涉及的相关单位（施工单位、监理单位、审计单位等）选聘方式、工程实施时间、验收主体及验收方式、质量保修要求等。

（三）申请人持维修资金使用方案、工程预算书、维修费用分摊清册等材料报市城管局，提出维修资金使用申请。

（四）市城管局在3个工作日内审核申报材料，符合条件的由申请人在小区内进行公示，公示期为5日，公示期满无异议或异议不成立的，出具《如皋市市区住宅专项维修资金准予使用通知书》（以下简称准予使用通知书）。

（五）申请人取得准予使用通知书后，与施工单位签订施工合同，收取施工单位工程预算金额10%的质量保证金，按照已申报的维修资金使用方案实施维修。维修工程经竣工验收合格、工程结算审计后，申请人将施工合同、工程量签证单、工程竣工验收报告、工程决算书、审计报告等材料报市城管局，提出维修资金结算申请；需监理项目还应提供监理合同、监理工作总结。

（六）市城管局在3个工作日内审核申报材料，对符合维修资金划转条件的，由申请人在小区内进行公示，公示时间为5日，公示期满无异议或异议不成立的，出具《如皋市市区住宅专项维修资金划转通知书》（以下简称划转通知书），通知专户银行将可列支维修资金划转至维修单位。

第十七条发生下列危及房屋安全及人身安全情形之一，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的，申请人可以提出应急维修资金使用申请：

（一）屋面防水损坏造成严重渗水，且出现平屋面粉刷层大面积脱落，或者出现坡屋面基层严重腐朽、瓦面严重破损等情况；

（二）电梯故障危及人身安全，经电梯检验机构评估并出具鉴定报告的；

（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（六）消防设施存在重大火灾隐患，经消防救援机构出具整改通知的；

（七）突发自然灾害和危及房屋安全及人身安全的其他情形。除电梯、消防应急维修项目由电梯检验机构、消防救援机构出具鉴定报告或整改通知外，其余应急维修项目由房屋安全鉴定机构出具鉴定意见。

第十八条申请维修资金应急使用按照以下程序办理：

（一）申请人持报修单向市城管局提出应急维修项目申请，市城管局在2个工作日内组织房屋安全鉴定机构和工程造价咨询机构专业人员进行现场查勘，出具鉴定意见和现场查勘回复意见书，明确维修资金列支范围及分摊方式。

（二）属于维修资金应急使用范围的，申请人组织编制工程预算，制定维修资金应急使用方案（内容同维修资金使用方案）;申请人应当将使用方案、相关部门的鉴定意见（鉴定报告、整改通知）在小区公示，公示时间不得少于5日。

（三）申请人持工程预算书、维修资金应急使用方案、业委会讨论记录、社区意见等材料报市城管局，提出维修资金应急使用申请。

（四）市城管局在2个工作日内审核申报材料，符合条件的，出具准予使用通知书。

（五）申请人取得准予使用通知书后，与施工单位签订施工合同，收取施工单位工程预算金额10%的质量保证金，按照已申报的维修资金应急使用方案实施维修。经竣工验收合格和工程结算审计后，申请人将施工合同、工程量、签证单、工程竣工验收报告、工程决算书、审计报告、检测鉴定报告等材料报市城管局，提出维修资金结算申请；需监理项目还应提供监理合同、监理工作总结。

（六）市城管局在2个工作日内审核申报材料，对符合维修资金划转条件的，由申请人在该小区内进行公示，公示时间为5日，公示期满无异议或异议不成立的，出具《划转通知书》，通知专户银行将可列支维修资金划转至维修单位。

第十九条对于严重影响业主正常生活以及危及房屋安全、突发自然灾害等紧急情况，业主委员会审核、街道社区鉴证后，经市城管局同意，可以先组织维修，后补办相关手续。

第二十条申请使用维修资金的项目，应当由工程造价咨询机构编制工程预算。　　申请使用维修资金金额5万元（含5万元）以上的项目，应当由市物业管理中心委托造价咨询机构编制预算，申请人应当通过市公共资源交易网发布招标信息，采取招投标等公开竞争方式择优选择施工单位，但应急维修项目可以除外。通过招投标等公开竞争方式选择施工单位的，申请人应提供招投标材料或书面说明材料。　　单个项目申请使用维修资金金额20万元以上的，申请人应委托具有相应资质的工程监理单位对工程实施监理。

第二十一条市城管局应当在政府投资审计库中选择工程造价咨询服务单位，负责维修资金使用现场查勘、结算审计和审计复核工作；工程造价咨询机构进行现场查勘后，应当将照片和相关维修信息整理汇总后移交市城管局，市城管局应当及时将维修信息在网上公示。

第二十二条申请人应当根据维修、更新和改造事项合理制定维修方案，控制工程造价，对工程预算和工程审计报告进行审核。　　业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业或社区居（村）民委员会申请使用维修资金时，工程预算和工程审计报告应由申请单位盖章确认。第二十三条维修、更新和改造工程施工时，应当按照维修资金使用方案实施。

确因工程实际情况需要增加维修费用的，增加的工程费用超过预算金额10%的，并应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，应急使用除外。

第二十四条维修和更新、改造工程实施过程中，申请人应当组织业主代表参加工程建设监管。业主代表在维修资金列支范围内的受益业主中产生。第二十五条维修和更新、改造工程实行现场签证制度，申请人应当组织施工单位、业主代表及其他相关单位，对工程实施部位、实施内容、工程数量、主要材料等进行现场核实并签字（盖章）确认，签署《如皋市住宅专项维修资金使用项目工程量签证单》。　　实施工程监理的项目，工程监理应当参加现场签证。

第二十六条工程竣工后，申请人应当组织施工单位、业主委员会、业主代表、监理单位、城管局等相关单位，依照维修资金使用方案、施工合同和相应的技术规范、质量标准进行竣工验收，并签署《工程竣工验收报告》。

由电梯检验机构、消防救援机构出具鉴定报告或整改通知单后组织对电梯、消防设施进行应急维修的，经施工单位自检合格后，需经电梯检验机构、消防救援机构出具验收报告或销案通知书，符合交付使用条件的方能办理维修资金结算手续。

第二十七条申请人持《房屋维修资金使用审批表》、施工合同、中标通知书、验收合格证明、工程结算审计报告等材料，向市城管局申请拨付维修资金。

第二十八条住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或公有住房单位应当按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；房屋未交存维修资金或者维修资金账户余额不足的，业主应按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊承担。有约定的，从其约定。

加装电梯、增设电动汽车充电设施等新增设施设备的维修由建设单位负责。

第二十九条保修期满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。常见的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按以下规定分摊（特殊情况除外）：

（一）半地下室或地下室等地下空间取得专有车位、摊位、库位发生维修，需动用维修资金的，由专有车位、摊位、库位业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）无产权或产权性质不明的车库或储藏室等房屋可不参与住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊。

（三）屋面由维修、更新和改造涉及部位覆盖下的各层业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（四）前后墙面、落水管和上下水管道的维修、更新和改造，由涉及部位的垂直各层业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊；两侧山墙的维修、更新和改造，由该建筑物的全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（五）单元门、单元楼道的维修、更新和改造，由整个单元业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（六）消防或监控的主机、主管网等设施设备的维修、更新和改造，由全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属于单元、车库、商铺使用的消防、监控等设施设备的维修、更新和改造，由单元、车库、商铺业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

业主大会决定或者维修涉及范围内相关业主另有约定的，从其决定或者约定。

第三十条住宅专项维修资金管理过程中的下列费用可以从住宅维修资金区域统筹账户中列支。

（一）工程招标代理费用；　　

（二）工程造价咨询费用；　　

（三）工程监理费用；　　

（四）检测（鉴定）费用；　　

（五）工程招投标费用（含评标费）；

（六）工程结算审计费用；

第三十一条原市已售公有住房维修资金及其利息，可用于老小区改造、物业三基本服务补贴当年财政投入不足部分，以及经市领导同意其它全市物业管理中应当支出的合理经费支出。

第三十二条未交存住宅专项维修资金或者维修资金续筹不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有住宅专有面积承担。

第五章 监督管理

第三十三条交存维修资金的业主凭房屋信息，可以登录如皋市住宅专项维修资金管理系统查询本物业管理区域维修资金总额、本幢房屋维修资金总额，以及本人分户账中维修资金交存、使用及账面余额情况。

第三十四条市城管局、业主委员会（物业管理委员会）应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并将下列信息在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于六十日：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理情况。

业主对公示、查询的情况有异议的，可以要求复核，市城管局、业主委员会（物业管理委员会）应当及时答复。

第三十五条业主对承担维修费用有分歧的，应当通过协商、协调解决。协商、协调不成的，可以依法向人民法院起诉。

第三十六条维修资金使用实行工程审计和使用程序审核。

维修资金使用申请人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责，隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当承担相应的法律责任。

第六章 附则

第三十七条非住宅物业实施维修资金专项管理的，参照本办法执行。　　长江镇及各责任主体单位建设的安置房的房屋维修资金的交存、管理、使用，参照本办法的规定执行。第三十八条本办法由市城管局负责解释。

第三十九条本办法自2021年12月1日起施行。原《如皋市住宅专项维修资金管理办法》（皋政规〔2018〕7号）同时废止。

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