如皋工业园区（如城街道）安置居住区

物业管理办法（试行）

第一章     总则

第一条  为加强如皋工业园区（如城街道）安置居住区的物业管理工作，营造整洁、有序、和谐的居住环境，提高人民群众生活质量,根据物业管理法律法规的有关规定，结合本街道实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于如城街道及其所属公司投资的，因城市发展、旧城改造、道路建设、重大项目等实施搬迁，对被搬迁户实行安置，由街道统一规划建设的安置居住区。

第三条  本办法所适用的安置居住区物业管理，采取属地社区管理和专业化管理服务相结合的管理模式运行：即村（社区）落实“四基本”（基本保洁、基本保绿、基本养护、基本安保）物业管理服务，电梯、消防泵房、二次供水泵房、通风设备、监控等专业设施设备保养维护由园区物业管理办公室（以下简称物管办）负责招聘专业公司管理服务。逐步引导选聘专业物业服务企业提供物业服务。

第二章  交房条件

第四条  建设主体在安置居住区达到交付条件后，向物管办提出交房接洽。物管办委托相关职能部门、专业公司、入驻业主代表对安置区进行承接查验。查验出现的问题，建设主体落实整改，合格后予以办理交房手续。（工程建设期以交房为准，因整修等造成的交房延迟所产生的搬迁过渡费用由建设主体承担。）

安置居住区交付前，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得各单体竣工验收证明、分户验收合格证正本复印件；

（二）供水、排水、供电、燃气等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电已安装独立计量表具，电话通信线、有线电视和宽带数据传输信息终端信息端口敷设到户；

（三）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等公共消防设施建设；小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

（四）绿地、物业和政务管理服务用房、车库、车位等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）监控设施敷设完毕投入使用；电梯、二次供水、通风等共用设施设备取得使用合格证书；

第五条  现场查验物业二十日前，建设主体应当向物管办移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，路灯、监控、电信、供电、供水、燃气、消防等管网工程竣工图等资料；

(二) 物业质量保修文件和设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；

(三)分户验收合格证正本复印件、分户测绘面积说明文件；

(四)物业管理所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设主体应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第三章  管理主体、管理用房

第六条  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业实行物管办牵头，村（社区）属地管理和专业化管理服务相结合的管理模式。

第七条  针对安置居住区地块分散、规模大小不一、房屋类型不一的特点，可因地制宜，分类管理。具体管理模式由物管办与村（社区）分门别类协同确定，实行“基本保洁、基本保绿、基本养护、基本安保”四基本标准服务。

第八条  建设主体应当按照《江苏省物业管理条例》提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产，由园区物业公司使用。

第九条  物管办具体负责本办法所适用的安置居住区内物业管理工作的指导、协调、监督和考核，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设主体、业主与园区物业公司的关系，协调建设、财政、城管、公安等部门共同做好安置居住区物业管理相关工作。

物管办主要履行以下职责：

（一）负责制定安置居住区管理规章制度、管理标准，对安置居住区物业服务情况进行业务指导、考核；

（二）负责组建街道物业管理公司，并建立各安置居住区物业管理网络，实行常态化管理。

（三）接管安置居住区所属经营性用房，按照园区公共资源交易中心要求公开招租，确保资产保值增值。负责闲置房源的保管工作。

（四）负责相关物业管理费用拨付，监督国有集体管理资金的使用及管理；

（五）负责审核房屋及设施设备的维修申请；

（六）指导组建安置居住区业主委员会，引导业主委员会自行聘请物业服务企业，实行自主管理；

（七）负责建立投诉处置机制、联席会议制度，协调解决物业纠纷，处理物业管理重大事宜。

（八）负责建立应急维修服务机制，做好小区应急服务。

（九）负责对村（社区）物业收费工作进行指导和考核。

（十）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。

第十条  村（社区）要发挥属地管理优势，协调处理管理服务中的矛盾纠纷，引导业主参与物业管理、逐步树立正确的物业服务消费意识。

村（社区）主要履行以下职责：

（一）在物管办指导下，开展安置区物业管理“四基本”服务；

（二）负责安置居住区物业管理费收缴工作。

（三）监督公共部位设施设备的维修维护及维修资金的使用；

（四）做好装饰装修管理工作，做好控违、拆违工作；

（五）完成安置居住区城市创建等突击性任务；

（六）负责安置居住区业主委员会的组建工作，引导选聘专业物业服务；

（七）负责与安置居住区入驻户签订村规民约，负责各楼幢楼长选聘，负责安置居住区社会矛盾纠纷调处。

（八）负责业主信息收集整理工作，负责对专业物业服务的督查、考核。

第十一条  物管办牵头组建园区物业公司，并按照现代公司运行，实行独立核算，所需各类人员公开招聘。园区物业公司参照《如皋市物业管理暂行办法》为安置居住区选聘专业公司，提供电梯、二次供水、消防、监控、通风等专业设备设施维护服务。

第十二条  安置居住区区域内，建设主体应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业和政务管理服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照二十至四十平方米建筑面积配置。

物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设主体装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。

物业服务用房不计入分摊公用建筑面积。建设主体在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。

物业服务用房不得买卖和抵押，不得私自改变用途。

第四章  资金管理

第十三条 建立安置居住区管理服务经费保障机制，多渠道筹集管理服务资金。资金主要来源包括：经营性项目出租收益、业主缴纳的物业费和街道财政补贴或配置经营性用房租金补贴。

管理服务费用实行收支两条线管理。根据财务审批要求支出，街道办事处财政、审计等部门需加强监管，确保专款专用。

第十四条 安置居住区物业管理服务费用标准，参照2013年如城城区住宅小区物业服务中准价执行，即：多层建筑按每月0.5元/平米，小高层和高层建筑按每月1元/平米，办公或经营的非住宅用房按每月0.6元/平米的标准收取。

村（社区）须将安置居住区物业管理费全额缴纳至园区物管专项账户。应收款50%以外部分拨付村（社区）使用，视为村（社区）经营收入列入年终专项考核，其中30%作为组织费奖励给村（社区）相关工作人员，70%作为安置居住区物业管理专项资金积累，主要用于小区公共能耗支出及公共设施日常维护。

物管办对村（社区）安置居住区基本物业管理内容和质量核定AB两个等级，根据等级，采取“以奖代补”的方式拨付管理经费：A级每月0.3元/平方米, B级每月0.25元/平方米。该经费主要用于办公费、工作人员工资福利、劳保用品及相关工作用具的添置、更新等。物管办根据考核结果按季核定管理等级，按季拨付管理经费。

考核得分在85分（含）以上的，为A级。

考核得分在85～75分之间的，为B级。

考核得分在75分以下的，按B级每少1分，降1%拨付。

第十五条 安置居住区交房时代扣的物业管理费，物管办实行专户管理，用于本安置区物业管理支出。

第十六条 根据《江苏省物业服务收费管理办法》规定，业主应自觉缴纳物业管理费用，不能按时足额缴纳物业管理费用的，须向物业管理单位支付违约金，进入诉讼程序的要承担诉讼费并承担由此造成的损失。

业主空置房屋，（超过六个月）的需向物业管理服务单位提出书面申请，经物业管理单位核准备案后方可生效。其物业费按总额的70%收取。

第十七条  安置居住区特困户、低保户和其他符合减免条件的，可由本人向村（社区）提出申请，由物管办、社会事业局按规定程序，对申请人家庭人均收入情况进行核定，每年核定一次，核定结果在物业管理区域内公示七天，无异议后予以减免。减免的物业管理费由街道财政补贴。

第五章 物业维修

第十八条  安置居住区共用部位、共用设施设备的维修资金的交存、使用、管理和监督，参照普通商品房的规定执行，共用部位、共用设施设备维修资金由街道财政统一管理、专户储存、专款专用。

安置居住区未缴纳房屋维修资金的，由建设主体一次性按标准补缴。

住宅物业配置电梯的，建设主体应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造，纳入专项维修资金管理。

第十九条 物业在保修范围和保修期限内发生质量问题由原物业施工单位负责。

业主因违规装修或使用不当造成损坏的，责成业主维修恢复，费用由业主承担。

第二十条 物管办负责物业保修期满的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等工程，所需资金从专项维修资金中列支。

第六章  行为规范

第二十一条  安置房防盗窗门的设置应当遵循以下原则:

（一）任何单位和个人对墙外附着物的安装不能影响他人的休息与安全；

（二）任何单位和个人不得安装凸出房屋外墙的防盗窗、护栏；

（三）不得改变房屋阳台的使用功能，不得在房屋阳台安装防盗窗、护栏。房屋阳台门、窗内侧可以安装防盗门、防盗窗；

（四）同一住宅小区或同一幢房屋的防盗窗要统一样式，并与住宅环境协调，禁止一户一样。

（五）属于公共部位的窗台、窗户，严禁安装防盗窗。

（六）属于公共部位的平台、屋面，严禁搭建阳光房或其他建筑设施。

第二十二条 安置房业主、物业使用人使用房屋应当遵守有关法律、法规和管理规约的规定，不得有下列行为:

（一）擅自变动房屋建筑主体和承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;

（二）违章搭建建筑物、构筑物、破坏建筑物统一外立面、私开门窗及擅自改变房屋规划使用用途等违反规划规定的行为;

（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备以及乱堆乱放、乱贴乱画、乱停乱放、乱种乱植等违反物业管理规定的行为;

（四）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;

（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

（六）车辆乱停乱放，小区车速过快，乱按喇叭等行为;

（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为;

（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;

（九）法律、法规、管理规约禁止的其他行为。

村（社区）、园区物业公司、小区业主委员会及业主发现上述行为时应予以劝阻、制止，并及时报告物管办、城管等有关部门。

第七章  附则

第二十三条  本办法自公布之日起施行。

2014年4月9日